La ebullición que vive el mercado de la vivienda, con las compraventas y los precios subiendo con una fuerza que no se veía en años, se ha visto acompañada desde hace meses por una guerra hipotecaria entre los bancos. Algunas entidades se han lanzado a captar negocio con unos créditos excepcionalmente baratos en relación con el nivel general de los tipos de referencia. Otras, en cambio, han preferido perder cuota de mercado porque no veían la forma de que los préstamos les fueran rentables a esos precios. La caída de los tipos de las nuevas hipotecas, sin embargo, se ha estabilizado durante el verano y está por ver si marca un cambio de tendencia.
Una vez controlada la espiral inflacionista, el Banco Central Europeo (BCE) comenzó en junio de 2024 a bajar el precio oficial del dinero en la zona euro desde el 4% hasta reducirlo al 2% el pasado junio. En consecuencia, las nuevas hipotecas en España también se abarataron con fuerza: su tipo medio bajó del máximo del 3,93% que alcanzó en octubre de 2023 (su cota más elevada desde principios de 2009) a un mínimo del 2,62% en julio.
En agosto, sin embargo, el precio de las nuevas hipotecas rompió una racha de un año a la baja al subir ligeramente hasta el 2,68%. Según desveló el Banco de España el pasado viernes, en septiembre volvió a caer, pero de forma aún más contenida (al 2,66%). Y en la práctica, se puede decir que el tipo medio se ha estabilizado en niveles en torno al 2,6% desde junio, cuando bajó al 2,68%.
Fin de los recortes
Este comportamiento es coherente con el giro que ha dado la política monetaria del BCE. Si hasta hace unos meses la idea predominante en el mercado era que la institución rebajaría los tipos oficiales hasta el 1,75% en la parte final del año, la mayoría de los analistas estima ahora que los va a dejar en el 2% a medio plazo. Ello se ha trasladado a los tipos de referencia del mercado: el euribor a 12 meses (al que están ligadas la mayoría de las hipotecas en España) ha encadenado ya cuatro meses de subidas, desde el 2,079% de julio al 2,187% en octubre.
Se trata de una variable fundamental que podría apuntar a que las nuevas hipotecas no se seguirán abaratando. El precio de estos créditos se construye, en el caso de los de tipo variable, a partir del euríbor y, en el caso de los de tipo fijo, a partir del interés del bono del Tesoro a 10 años en el mercado (que ha subido ligeramente desde junio, del 3,16% al 3,26%). A dichos tipos de referencia se les añade un margen para cubrir los distintos costes que les supone a las entidades conceder los préstamos, más una prima por, entre otros, el riesgo de impago del cliente que asumen.
También relevante es el encarecimiento de los seguros que los bancos contratan para cubrirse de pérdidas en los créditos si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles. El índice Interest Rate Swap (IRS) mide el tipo medio de esos derivados financieros y se entiende que refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo. Por ello, si sube, los bancos tendrían que encarecer las nuevas hipotecas si no quieren que aumente su riesgo de sufrir pérdidas. Y es lo que viene sucediendo desde abril: el IRS a cinco años -el que el Banco de España usa como referencia- ha subido del 2,22% al 2,35%.
Comportamientos irracionales
La lógica de los números, por tanto, parece apuntar a que el abaratamiento de las nuevas hipotecas habría tocado ya un suelo. Siguiendo ese razonamiento, su precio debería tener a mantenerse o subir ligeramente, salvo que el BCE se vea obligado por alguna circunstancia imprevisible a bajar los tipos de referencia para lograr que la inflación no quede por debajo de su objetivo de que permanezca estable en el 2% a medio plazo. Sin embargo, no se puede dar por seguro porque dependerá de la estrategia comercial predominante en el sector bancario.
Algunas entidades como el Santander, el BBVA y Bankinter llevan meses denunciando que el mercado hipotecario estaba registrando comportamientos “irracionales”, con entidades dando los créditos para compra de vivienda a tipos de interés excesivamente bajos como para ser rentables para los propios bancos. Es decir, con tipos inferiores a los del euríbor y la deuda pública. «Llegamos a ver hipotecas con tipos del 1,65% que no tenían ningún sentido», ha criticado Héctor Grisi, consejero delegado del Santander.
No hay acuerdo sobre si la situación se está normalizando o no dada la estabilización de los tipos medios de las nuevas hipotecas desde junio. Grisi afirmó hace unos días que «se ha venido racionalizando» durante el verano, pero Luisa Gómez Bravo (directora financiera del BBVA) y Gonzalo Cortázar (consejero delegado de CaixaBank) no lo ven aún. «No es fácil de predecir, nadie tiene el control. Es el mercado, es muy competitivo, y habrá que ver qué pasa«, ha apuntado el ejecutivo de la entidad catalana.
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